房地产9月北京市场尚在良性循环之中(新闻)
房地产:9月北京市场尚在良性循环之中
房地产:9月北京市场尚在良性循环之中 更新时间:2010-9-7 8:16:20 研究结论: 通过楼盘实地调研,我们发现北京调控政策执行非常严格;楼盘的价格和销量出现分化,核心区域楼盘往往未降价,但销量较差,远距离楼盘降价后热销,我们判断,已降价楼盘再降价可能不大,未降价楼盘存在降价需求,至少不具备涨价条件;老楼盘开始以特价房或新案名等方式变相降价,新房价格与二手房价格出现倒挂,二手房价存在回归需要。整体而言,房价仍在向下调整之中,而非市场传言要掉头向上,但销量决定房价降幅有限,涨幅可控,市场尚在良性循环之中。 主要内容: 北京调控政策执行严格。多套房认定标准是“认房又认贷”,其中:二套房贷依然首付50%,利率上浮10%;三套房及以上无法贷款,不满一年外地人购房无法贷款。 楼盘价格出现分化。核心区具有资源稀缺性,价格变化不大。如北京东三、四环之间的“太阳星城”,目前均价约40000元/平米左右,基本与新政前价格相当;远距离楼盘价格均出现不同程度下调:如大兴区黄村片区,继“绿地西斯莱公馆”低价入市之后,保利茉莉公馆、顺驰领海、金地仰山等项目纷纷低于预期价格开盘。 楼盘销量出现分化。核心区高价楼盘去化速度较低:如首创禧瑞都,均价6万多/平米,7月30日开盘,目前仅销售34套,去化率16%;红玺台7月20开盘,均价约55000元/平米,仅销售10套,去化率约11%。远距离楼盘热销:如金地仰山8月28日开盘,已售450套,去化率达60%以上;万科长阳半岛8月28日再开盘,销售377套,去化率100%。 老盘以多种方式开始变相降价。以特价房名义变相降价:如五环外“北京新天地”9月初推出10套特价房,均价约22000元/平米,较之前24500元/平米均价约下降了10%:以新案名变相降价:如东五环外“远洋一方”9月中旬将推出位置较差的新地块“远洋新悦”,预计均价17000元/平米,而“远洋一方”售价曾高达24000元/平米。 新房比二手房更具有价格引导权。二手房市场的卖方是由众多单个业主组成,决定了二手房的定价往往更随意和不稳定,而新房市场的卖方主体决定其定价相对稳定、更能反映价格趋势。在调研中,我们发现新房和二手房价出现倒挂。以“远洋一方”为例,预计新推项目价格17000元/平米,而其二手房价格仍在20000元/平米左右。事实上,即使二手房和新房同样的价格,由于二手房评估价远低于合同价,导致真正的贷款比例要低于新房,也就是说二手房的购房门槛甚至高于新房。显然,这种房价倒挂是不合理的,新房价格必定要引导二手房价合理回归。
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